גל פירעונות חסר תקדים מתקרב לשוק הנדל"ן האמריקאי – ודווקא שם מסתתרות ההזדמנויות הגדולות. גדעון גרציאני, יו"ר ריפריים המתמחה בנדל"ן מצוקתי בארה"ב, מסביר למה המציאות החדשה של 2026 עשויה לייצר תשואות שלא נראו שנים
שוק הנדל"ן האמריקאי ניצב בפני אחד הצמתים המשמעותיים ביותר בעשורים האחרונים – ומי שמכיר את הדינמיקה העמוקה של התחום יודע שמדובר בתקופה של הזדמנויות לא שגרתיות. לאחר שנים של ריבית נמוכה במיוחד, בעלי נכסים רבים עומדים מול קיר פירעון שלא כולם יצליחו לעבור, ודווקא מתוך המצוקה הזו עשויות לצמוח עסקאות איכותיות, כאלו שנכסים מצוינים נקלעים אליהן לא בגלל בעיה בנכס עצמו, אלא בשל נסיבות משפטיות או פיננסיות.
גדעון גרציאני, מייסד ויו"ר קבוצת Reprime, הוא נכה צה"ל שהשתחרר משירות בגולני. אחרי שנפצע עבר לגור לתקופה קצרה בארה"ב, התקופה ה"קצרה" התארכה ל 30 שנה, במהלכה הרים אימפריית נדל"ן, את קבוצת ריפריים (Reprime group), שמתמחה בהשקעות בנדל"ן בכלל ובנכסים טובים שנכלאו למצוקה פיננסית בפרט (נדל"ן במצוקה). ריפריים פותחת אפשרות למשקיעים ישראלים כשירים להצטרף לקרן שרוכשת נכסים מניבים בריאים בארה"ב בעלי פוטנציאל תשואה גבוהה, באמצעות ריפריים פרו (Reprime pro), הפעילה בישראל.
"מי שיודע לנתח נכון מצוקה משפטית או פיננסית, עשוי לרכוש נכסים טובים בעשרות אחוזים מתחת לשווי האמיתי שלהם". גדעון גרציאני, מייסד ויו"ר קבוצת Reprime על הזדמנויות נדל"ן בארה"ב (צילום באדיבות ריפריים)
גרציאני, מומחה בנדל"ן בארה"ב ובעיקר בתחום שמרבית המשקיעים לא נוגעים בו: נדל"ן מצוקתי. לקראת הרצאתו בוועידת עיר הנדל"ן באילת, הסביר לנו למה 2026 עשויה להיות נקודת מפנה – ולמה משקיעים ישראלים צריכים להבין היטב מה קורה מעבר לים.
ההבדל בין מצוקה להזדמנות – ומדוע 2026 מסומנת כשנה קריטית
בעוד רבים מזהים את המושג "נדל"ן מצוקתי" עם קריסה או סיכון מוגזם, גרציאני מחדד שמדובר למעשה בנכסים בריאים עם הכנסה יציבה, שנקלעו לתסבוכת חיצונית ולא לבעיה תפעולית. בארה"ב, שוק עם מודלים מימוניים וגמישים בהרבה מישראל, מצבים כאלה הם חלק כמעט שגרתי ממחזור החיים של נדל"ן מניב. המשמעות: מי שיודע לנתח נכון מצוקה משפטית או פיננסית, עשוי לרכוש נכסים טובים בעשרות אחוזים מתחת לשווי האמיתי שלהם.
הטיימינג, לפי גרציאני, אינו מקרי. זינוק הריבית בשנים 2022–2023 יצר אפקט דומינו שמתחיל להתפוצץ רק עכשיו, כשמיליוני הלוואות מסחריות מתקרבות לפירעון בשנת 2026. ההכנסות של הנכסים לא הדביקו את הזינוק בעלויות המימון, ולכן בעלי נכסים רבים פשוט יעדיפו למסור את המפתחות לבנק, מה שיפתח גל גדול של עסקאות איכותיות בשוק. עבור משקיעים שמוכנים להעמיק, לנתח ולהבין את הסיכון, זו עשויה להיות אחת מתקופות ההזדמנות המשמעותיות ביותר בעשור הקרוב.
ראיון עם גדעון גרציאני, מייסד ויו"ר קבוצת ריפריים
נתחיל מההתחלה – מה זה נדל"ן מצוקתי?
"כשאומרים נדל"ן מצוקתי מתכוונים לנכסים מסחריים או מבני מגורים במצב טוב, שנקלעו לבעיות משפטיות או כספיות שהביאו אותם למכירה פומבית (Auction) או למכירה דרך הבנק או כל אפיק משפטי/פיננסי מסובך שמחייב את בעלי הנכס לוותר עליו. זה מאוד נפוץ בארה"ב. כמובן שדבר כזה מאפשר לרכוש את הנכס שההכנסה השוטפת ממנו חזקה, במחיר נמוך ממחיר השוק, במקרים רבים בעשרות אחוזים מתחת למחיר הריאלי".
מיליוני הלוואות מסחריות מתקרבות לפירעון בשנת 2026. נכסי נדל"ן בארה"ב (צילום באדיבות ריפריים)
למי מתאים לרכוש נכסים כאלו? האם אלו נכסים מסחריים או מגורים?
"זה יכול להיות כל נכס: מגורים, מסחרי, ריטייל, לוגיסטיקה. זה מתאים לכל מי שמחפש השקעות אלטרנטיביות ומאמין בנדל"ן האמריקאי. מדובר בהשקעה לטווח בינוני עם החזר השקעה משמעותי והכנסה שוטפת בד"כ כבר מהשנה הראשונה. אנו רוכשים נכסים במכרזים כבר עשרים שנה ופיתחנו שיטה מובנת המבוססת על צוות מקצועי ויעיל כך שעבורנו זה משהו שאנו יודעים לעשות היטב. ביצעתי מאות רכישות נכסים ממכרזים בשני העשורים האחרונים. זה מתאים למשקיע שמחפש את פוטנציאל התשואה יחד עם פיזור מסוים בסיכון, שכן הקרן משקיעה ממספר סוגי נכסים ובמיקומים שונים".
איך הגעת לעסוק בנדל"ן מצוקתי? קראתי שיש תקדימים משפטיים על שמך בארה"ב..
"כשהגעתי לארה"ב אחרי הצבא, די מהר נחשפתי לתחום הנדל"ן – ונדל"ן בארה"ב זה משהו אחר לגמרי. האפשרויות הן בלתי נתפסות. אנו רגילים בארץ לרכישה במזומן, או בהלוואות מהבנקים בריבית קבועה או משתנה. בארה"ב יש המון סוגי מימון, מינוף, אלפי בנקים ולא רק 7 בנקים כמו בישראל. ככל שאתה לומד ונכנס לעומק, אפשר למצוא הזדמנויות וגם דרכים יצירתיות לרכוש את הנכס, למנף בחוכמה תוך שימוש בהלוואות, לקנות משכנתאות ועוד. כך קרה כמה פעמים, שקראו לי לפתור בעיות מורכבות בעיקר משפטיות בעסקאות נדל"ן.
שוק הנדל"ן האמריקאי ניצב בפני אחד הצמתים המשמעותיים ביותר בעשורים האחרונים. נכסי נדל"ן בארה"ב (צילום באדיבות ריפריים)
הבנתי שלישראלים קשה לקלוט לגבי נדל"ן בארה"ב, מכיוון שלשווי הקרקע אין קשר לשווי הנכס. מה שקובע את שווי הנכס הוא כמה הנכס יודע לייצר בהכנסות שוטפות. זה נשמע הגיוני אבל רבים לא מבינים את זה. כשחושבים על השקעות נדל"ן בארה"ב זו אחת התובנות הכי חשובות. השווי לא נגזר מערך הקרקע".
מדוע החלטתם להיכנס לפעילות בישראל דווקא עכשיו?
"ריפריים פועלת מעל 20 שנה בארה"ב בכל מיני אפיקים. בעיקר כחברה נדל"נית. אבל ההזדמנויות שיש לנו לרכישות של נדל"ן מצוקתי בכלל ובמכירות פומביות בפרט, יצרו ביקושים מאוד גדולים של משקיעים. בארה"ב לא חסרים משקיעים ישראלים (ישראלים הם משקיעים מס 10 בארה"ב בשווי כספי ומספר 7 באירופה) ולכן הוחלט לפתוח נציגות גם בישראל. להערכתנו, היצע נכסים כאלה יגדל מאוד בתחילת 2026 וזהו טיימינג מצוין".
"ההזדמנויות שיש לנו לרכישות של נדל"ן מצוקתי בכלל ובמכירות פומביות בפרט, יצרו ביקושים מאוד גדולים של משקיעים" נכסי נדל"ן בארה"ב (צילום באדיבות ריפריים)
מה צפוי לקרות בשנת 2026?
"בשנים 2022–2023 הריבית בארה"ב זינקה בקצב שלא ראינו עשרות שנים. נדל"ן מסחרי לא מגיב מיד, בתחילת 2026 מגיע מועד הפירעון של ההלוואות, הזמן שהבנקים צריכים לממש מהר נכנסים. הלוואות רבות, שנלקחו בשנים של ריבית כמעט אפסית, מגיעים השנה ובשנים הקרובות לפירעון. יחד עם זאת, ההכנסות לא עלו בקצב עלויות המימון, שווי הנכסים לפעמים אפילו נשחק – ולכן בעלי נכסים רבים מגלים שבמקום למחזר את החוב עדיף להם למכור את הנכס ובעיקר פשוט להחזיר את המפתחות לבנק (בארה"ב החזרת הנכס משחררת אותך לגמרי מהחוב)".
אתה צופה משבר נדל"ן בארה"ב?
"לדעתי, אין כאן קריסה מערכתית אבל זו כן אחת ההזדמנויות הנדירות שנוצרות כשמצב מאקרו פוגש תזמון פיננסי. בשלוש השנים הקרובות יגיעו לשוק נכסים מסחריים טובים, עם תפוסה גבוהה ודיירים יציבים במחירים שלא היו על השולחן בעשור האחרון".
"כשחושבים על השקעות נדל"ן בארה"ב זו אחת התובנות הכי חשובות. השווי לא נגזר מערך הקרקע" גדעון גרציאני, מייסד ויו"ר קבוצת Reprime (צילום: רמי זרנגר)
אתה משתתף בעיר הנדל"ן 2025 של מרכז הבנייה הישראלי, אתה מגיע מארה"ב במיוחד כדי לפגוש את קהילת הנדל"ן?
"האמת שלא במיוחד. זה יצא לי טוב. אני מגיע בשביל הבן שלי, שמשרת כחייל קרבי בודד, וממש באותו שבוע מתקיים טקס ההשבעה שלו וזה מרגש אותו מאוד".
שאלה לסיום, מכל הידע שלך בהשקעות בארה"ב מה הכי חשוב למשקיע לדעת על השוק הזה במיוחד כאשר מדובר ברכישת נדל"ן מצוקתי?
"אמנה ארבעה דברים חשובים:
1. הבינו את המציאות: חדלות פירעון על נכנס נדל"ן בארה"ב היא לא בעיה – היא נתון מערכת. כאשר שיעורי הדיפולט עולים זו איננה קריסת שוק, נכסים מחליפים ידיים. אנחנו לא מחפשים מציאות אלא מנתחים מצוקה.
2. שלבו שלושה מדדים: שווי שוק, זמן-שוק, ומצב משפטי. רכישה בAuction אינה רק עניין של מחיר. יש לנתח את שווי השוק האמיתי, משך הזמן שהנכס במצוקה והמבנה משפטי שלו.
3. הקפידו על סינון מוקדם: רוב הנכסים ב'אוקשן' אינם ראויים לרכישה. לא כל נכס הוא נכס "בריא" באמת. לא כל נכס הוא יכול לייצר הכנסות רציפות.
4. תכננו מימון עוד לפני הרכישה: זכרו: לקנות זה קל. לממן נכון – זו מיומנות".
מפגש שולחן עגול בנושא סקירת עומק של שוק הנדל"ן האמריקאי בהנחיית גדעון גרציאני, יו"ר קבוצת ריפריים, בועידת עיר הנדל"ן באילת, 10.12.25 בשעה 17:30 עד 18:30 באולם קורל
