שוק הנדל"ן ביהודה ושומרון נמצא בשנים האחרונות בתנופת פיתוח חסרת תקדים ומעוררת השתאות. שכונות חדשות נבנות בקצב מהיר, מגדלי מגורים מודרניים מתרוממים בלב היישובים, ומשפחות רבות לצד משקיעים ממולחים מזהים את הפוטנציאל הכלכלי והקהילתי העצום הטמון באזור. אולם, מתחת לפני השטח הבוער ומאחורי תמונות השיווק המרהיבות, מסתתר אחד האתגרים המשפטיים המורכבים והרגישים ביותר במערכת המשפט הישראלית: רכישת קרקעות ורישומן בטריטוריה שבה ה"טאבו" המוכר והנוח של מדינת ישראל כמעט ואינו קיים כלל. פגשנו לראיון מיוחד את עו"ד ונוטריון אבינעם גואלמן, מומחה בעל שם וניסיון עשיר לדיני מקרקעין באזור. גואלמן פעיל חברתי מוכר, ומשמש בהתנדבות כיו"ר ועדת מקרקעין וכיו"ר ועדת הסדרת יהודה ושומרון בלשכת עורכי הדין. תפקידים אלו מציבים אותו בחזית העשייה המשפטית והרגולטורית של הסדרת הקרקעות באזור.
"אנשים רגילים לקנות דירה בתל אביב, בירושלים או במודיעין", פותח עו"ד גואלמן ממשרדו. "הם רגילים להליך סטנדרטי ופשוט: מפיקים נסח טאבו מעודכן בלחיצת כפתור, ורואים בדיוק מוחלט מי הבעלים החוקי והאם הנכס נקי משעבודים. ביהודה ושומרון המציאות המשפטית והמנהלית שונה לחלוטין. כאן אנחנו חוזרים הלכה למעשה בזמן אל תוך פסיפס היסטורי ומשפטי מרתק, אך גם מסוכן וממולכד מאוד עבור מי שאינו בקיא בפרטים הקטנים ביותר של הדין המקומי".
כדי להבין את עומק המורכבות של עסקאות מעבר לקו הירוק, צריך לצלול אל ההיסטוריה הפוליטית והמשפטית של הקרקעות. הדין החל ביהודה ושומרון אינו המשפט הישראלי האזרחי הרגיל, אלא תערובת ייחודית של רובדי חקיקה מתקופות שונות. מדובר בשילוב מורכב בין חוקי מקרקעין עות'מאניים עתיקים משלהי המאה ה-19, פקודות מנדטוריות מתקופת השלטון הבריטי, חוקים ירדניים שנותרו בתוקף מלא מאז שנות ה-50 והשישים, ומעל כל אלה – מערכת מסועפת של צווים צבאיים המוצאים באופן שוטף על ידי מפקד פיקוד המרכז.
בשל היעדר מרשם מודרני, מוסדר וממוחשב בחלקים נרחבים מהשטח, עסקאות נדל"ן רבות נתקלות פעם אחר פעם במכשולים חמורים ובבורות משפטיים עמוקים. הסיכונים המשפטיים והכלכליים העומדים בפני קונים פרטיים ויזמים הם עצומים ויכולים להוביל לקריסה כלכלית. המכשול הראשון והנפוץ ביותר הוא שרשרת בעלות קטועה או חסרה. לעיתים קרובות, האדם המציג את עצמו כמוכר של הקרקע מחזיק אך ורק במסמכים משפחתיים ישנים, בעוד שבספרי המקרקעין הירדניים ההיסטוריים רשום עדיין סבו המנוח או אדם זר לחלוטין שנפטר לפני עשרות שנים.
"אל תתפתו לעולם למחירים נמוכים באופן קיצוני ומחשיד, ואל תסמכו בשום אופן על הבטחות בעל פה או על 'הסכמי ג'נטלמנים'", עו"ד ונוטריון אבינעם גואלמן
מכשול שני ואימתני הוא סכנת הכפילויות והזיופים – מצב מסוכן שבו אותה חלקת אדמה בדיוק נמכרת במקביל למספר קונים שונים על ידי נוכלים מקומיים, תוך שימוש בייפויי כוח מזויפים. המכשול השלישי הוא הבירוקרטיה הנוקשה והייחודית של המנהל האזרחי וקציני המטה (קמ"ט) לענייני מקרקעין, הדורשת מיומנות רבה, סבלנות ברזל והבנה מעמיקה של דרכי הפעולה של המערכת המנהלית הריכוזית הזו.
כאן בדיוק נכנס לתמונה המושג המשפטי הקריטי ביותר בתחום הנדל"ן ביו"ש: תהליך ה- "רישום הראשון". עו"ד גואלמן מסביר ברהיטות כי זהו למעשה הליך משפטי ומנהלי ארוך, יסודי וקפדני במיוחד, שנועד לייצר "תעודת זהות" משפטית חדשה, נקייה, מעודכנת ובלתי ניתנת לערעור עבור הנכס המדובר. "הליך רישום ראשון הוא הדרך המשפטית היחידה להוציא קרקע מאזור הדמדומים של אי-הוודאות ולהכניס אותה לראשונה באופן רשמי, מוגן ומסודר אל ספרי הרישום הממשלתיים הרשמיים, שהם למעשה הטאבו של יהודה ושומרון", הוא מסביר. "זהו תהליך ארוך שבו אנחנו אוספים בדקדקנות את כל פיסות המידע ההיסטוריות, מבצעים מדידות שטח מדויקות של המגרש באמצעות מודדים מוסמכים, מפרסמים הודעות רשמיות לציבור הרחב כדי לשלול לחלוטין תביעות נוגדות של צדדים שלישיים, ומוכיחים בצורה מוחלטת מול הוועדות הסטטוטוריות הרשמיות של המנהל האזרחי כי הזכויות החוקיות בקרקע אכן שייכות לרוכש החדש".
בתור מי שעומד בראש ועדות המקרקעין וההסדרה של יו"ש בלשכת עורכי הדין, לעו"ד גואלמן יש נקודת מבט רחבה גם על הצורך ברפורמות בתחום, אך לצד זאת, הוא מדגיש שבשטח – לכובעו המקצועי כנוטריון מוסמך יש משקל סגולי מכריע ביותר. בשטח שבו אין מרשם מקוון, פתוח ונגיש לציבור, למסמכים פיזיים מקוריים יש תפקיד היסטורי, משפטי וראייתי רב עוצמה. "תפקידו של הנוטריון ביהודה ושומרון הוא הרבה מעבר לחתימה טכנית על טפסים רשמיים", מדגיש גואלמן ברצינות. "האימות הנוטריוני המדויק של ייפויי כוח בלתי חוזרים, תצהירי בעלות והסכמי ממון מעניק למסמכים הללו את התוקף הראייתי הגבוה והחזק ביותר האפשרי על פי החוק. כאשר אנחנו מגיעים למשרדי המנהל האזרחי או לערכאות שיפוטיות וצבאיות עם מסמכים נוטריוניים מוקפדים, אנחנו חוסמים ומסכלים מראש טענות עתידיות על זיופים, תרמיות או חוסר הבנה, ומבטיחים הגנה משפטית הרמטית על כספי המשקיעים והרוכשים".
לסיום הראיון, ביקשנו מעו"ד אבינעם גואלמן לספק טיפ זהב מעשי ומציל חיים עבור כל מי ששוקל ברצינות לקנות נכס, דירה או מגרש לבנייה מעבר לקו הירוק. הוא לא מהסס לרגע ומסכם במסר חד-משמעי: "בדיקת נאותות קפדנית, מעמיקה ויסודית ביותר של שרשרת הזכויות ההיסטורית היא חובה מוחלטת, ולא רשות. אל תתפתו לעולם למחירים נמוכים באופן קיצוני ומחשיד, ואל תסמכו בשום אופן על הבטחות בעל פה או על 'הסכמי ג'נטלמנים'. טעות קטנה אחת, היעדר מסמך מקורי חיוני או אי הבנה בסיסית של הדין הירדני והעות'מאני בתחילת הדרך, עלולים להוביל בהמשך לאובדן מוחלט של הזכויות בנכס ושל כל כספכם. ליווי משפטי צמוד ומקצועי של עורך דין ונוטריון שזהו תחום התמחותו המרכזי והיומיומי הוא המפתח הממשי היחיד לשקט נפשי, לביטחון כלכלי ולרכישה מוצלחת ובטוחה לאורך זמן".
*הכתבה נכתבה בשיתוף עו"ד ונוטריון אבינעם גואלמן
