בזמן שהמציאות הביטחונית מחדדת בכל יום מחדש את חשיבותו של הממ"ד, שוק ההתחדשות העירונית מגלה פער עמוק בין הצורך לבין היכולת ליישם. עבור יזמים, רשויות ודיירים, מדובר לא רק בפרויקטים של נדל"ן, אלא בהחלטות שמשפיעות ישירות על ביטחון החיים. אלא שלצד ההכרה בחשיבות, המציאות בשטח מורכבת הרבה יותר, ולעיתים דווקא באזורים שבהם הסיכון גבוה יותר – ההתחדשות נותרת מאחור.
תמיר חנן נושם נדל"ן כבר למעלה מ-20 שנה. בתפקידו כסמנכ"ל הפיתוח העסקי וההתחדשות העירונית באחת החברות החזקות בישראל, "פרץ בוני הנגב", הוא נמצא בצומת שבו מספרים פוגשים אנשים. עם צבר פרויקטים של אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית בתכנון ולקראת ביצוע, הוא לא חושש להציב מראה מול הרגולטור והרשויות, במיוחד בימים שבהם הממ"ד הפך מפריווילגיה לצורך קיומי. חנן מדבר על האתגרים הבוערים של ההתחדשות העירונית ומצביע על כשלים עמוקים במודל הקיים, שלא מצליח לייצר מענה בפריפריה ובאזורים מופגזים. לדבריו, "האמת היא שהמודל הנוכחי פשוט לא יודע להתמודד עם הפריפריה", ומדגיש כי ללא התערבות ממשלתית ישירה – פרויקטים רבים כלל לא ייצאו לדרך.
הפערים אינם מסתכמים רק בשאלות של מימון, אלא נוגעים גם לגישה התכנונית של הרשויות המקומיות ולשאלת הביקושים. חנן מתאר מציאות שבה יזמים נאלצים להתמודד עם תהליכים ממושכים ולעיתים חסרי היגיון כלכלי, כאשר "לפעמים קומה אחת או שתיים הן ההבדל בין פרויקט כלכלי לפרויקט שנגנז". לצד זאת, הוא מדגיש כי הסיכון הביטחוני עצמו חייב להפוך לפרמטר מרכזי בקבלת החלטות: "אם המדינה לא תיתן עדיפות ותמריצים דווקא במקומות שסופגים טילים, אנחנו נראה נטישה".
מנגד, הוא מצביע על מודלים שכן עובדים, ובראשם ירושלים, שם לדבריו קיימת תפיסה מערכתית הרואה בהתחדשות העירונית משימה לאומית. ההבדל בגישה, כך עולה מדבריו, אינו רק תכנוני אלא תפיסתי: בין הסתכלות נקודתית על זכויות בנייה לבין ראייה רחבה של הצלת חיים. בתוך כך, חנן מדגיש כי השותפות עם הדיירים היא מרכיב קריטי להצלחת הפרויקטים, וכי "ברגע שנחתם ההסכם, אנחנו באותו צד של השולחן עד מסירת המפתח".
לקראת הוועידה להתחדשות עירונית, המסר שלו חד וברור: "שחררו את החסמים, תנו לבנות – זה בנפשנו".
ראיון אישי עם תמיר חנן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית בחברת "פרץ בוני הנגב"
(צילום: רז רוגובסקי)
עד כמה מודל ההתחדשות העירונית הקיים יודע להתמודד עם אזורי ביקוש נמוכים כמו חלקים מהדרום?
"האמת היא שהמודל הנוכחי פשוט לא יודע להתמודד עם הפריפריה. בערכי הקרקע הקיימים בדרום ובצפון, אי אפשר להחיל את המכפילים הכלכליים הנדרשים. כולם רוצים מרתפי חנייה וסטנדרט גבוה, אבל הכלכלה לא מחזיקה את זה. רעיון 'הקרקע המשלימה' לא עובד ולכן עד שהמדינה לא תזרים כסף ישיר להשלמת רווחיות, פרויקטים שם לא יקומו.
"יש גם בעיית ביקושים מובנית. בערים כמו באר שבע, המדינה משווקת עתודות קרקע עצומות לבנייה חדשה על קרקע פנויה. מי יבוא לעשות התחדשות עירונית מורכבת כשמעבר לכביש בונים אלפי דירות על 'ריק'? בלי יצירת ביקוש מכוון ובלי פתרון כלכלי ממשלתי, הפער רק יגדל."
האם לדעתך הגיע הזמן להכניס 'פרמטר סיכון ביטחוני' לשקלול הכדאיות של פרויקט?
"חד משמעית. הסיכון הביטחוני והסיכון הכלכלי הולכים יד ביד. אם קריית שמונה הופכת לעיר רפאים כי אנשים פוחדים לגור בה, זה לא בגלל שהיא פריפריה ,זה בגלל הסיכון הביטחוני. כשיזם שוקל אם להיכנס לפרויקט, הוא שואל את עצמו מי יקנה שם דירה. אם המדינה לא תיתן עדיפות ותמריצים דווקא במקומות שסופגים טילים, אנחנו נראה נטישה. הכלכלה חייבת לשרת את הביטחון של האזרחים."
אתה מצביע על בעיה כלכלית, אבל מה לגבי החסמים מול הרשויות המקומיות?
"החסם הוא שילוב של קצב איטי ומדיניות תכנונית שלא מחוברת למציאות. אנחנו מקדמים פרויקט באחת הרשויות במרכז הארץ וכבר שנתיים נמצאים בדיונים רק על חלופות תכנון. יש 'קמצנות' על כל קומה. לפעמים קומה אחת או שתיים הן ההבדל בין פרויקט כלכלי לפרויקט שנגנז. אני שומע לפעמים משפטים ממחלקות תכנון כמו 'לא הייתי רוצה שהבת שלי תעבור כאן בלילה', וזה הופך לשיקול תכנוני שחוסם פרויקט שלם. חייבים להכניס לוועדות התכנון אנשי מקצוע שרואים את צרכי העיר הכוללים, לא רק אדריכלים שבוחנים את זווית הבניין, אלא אנשים שמבינים שצריך להוציא פרויקט לפועל כדי להציל חיים. המריבה עם היזם אם המכפיל יהיה 3 או 3.5 היא לא מהותית לעירייה, אבל היא קריטית לשאלה אם הדיירים יקבלו ממ"ד או ימשיכו לרוץ למקלט בשכונה ישנה."
"ירושלים היא דוגמה מצוינת. שם רואים בהתחדשות עירונית משימה לאומית. מחלקת התכנון קוראת ליזמים ושואלת 'למה אתם לא מתקדמים? התוכנית מאושרת, בואו תבנו'. יש שם חשיבה מלמעלה שלא מסתכלת רק דרך החור של הגרוש או דרך קו הבניין, אלא על חידוש העיר. לעומת זאת, בערים אחרות במרכז, העירייה יכולה להתעקש שלא תהיה כניסה מרחוב ראשי מסיבות תכנוניות 'טהורות', בזמן שדיירים מקבלים טילים על הראש בבניינים מתפוררים. חייבים פרופורציות."
פרויקט התחדשות עירונית שחברת פרץ בוני הנגב בשיתוף אדרום נדל"ן מקדמת במרכז חולון (קרדיט: VaDa אדריכלים)
אם היית צריך להצביע על שינוי רגולטורי אחד שיכול להכפיל את היקף הפרויקטים- מה הוא היה?
"הייתי מפסיק את ה'קמצנות' על הצפיפות במרכזי הערים. היום, רשויות במרכז מגדירות צפיפויות נמוכות מאוד של 45-50 יחידות דיור לדונם. זהו חסם שפשוט 'הורג' פרויקטים עוד בשלב האקסל. הבעיה היא לא רק בתוכניות ענק (תב"ע), אלא דווקא במסלול של התחדשות בניינית. על הנייר, זה אמור להיות מסלול מהיר יותר, אבל כשיש הגבלות קשיחות על בנייה נמוכה של 8-9 קומות במרכז העיר, מספר היחידות הנוספות לא מספיק כדי להפוך את הפרויקט לרווחי. מכפיל של 2.8 בראשון לציון, למשל, פשוט לא יכול להחזיק פרויקט מבחינה כלכלית.
"אם הרגולציה תאפשר להעלות את הצפיפות אנחנו נראה פריצה של אלפי יחידות דיור שיוצאות לדרך באופן מיידי. אפשר לשמור על אופי העיר ועדיין לאפשר ליזמים ודיירים היתכנות כלכלית. זה שינוי קטן בראש של הרשויות, שיביא לשינוי אדיר בשטח."
כמי שמוביל את הפיתוח העסקי ב'פרץ בוני הנגב', מהו הערך המוסף שאתה מביא לקשר עם בעלי הדירות?
"אני מאמין בשקיפות מוחלטת. אנחנו רואים בדיירים שותפים מלאים. אנחנו עושים איתם פגישות בזום, משתפים אותם בקשיים מול העירייה, ורותמים אותם לתהליך, כי לתושבים יש יכולת השפעה על מקבלי ההחלטות בעיר. אני תמיד אומר לדיירים: בשלב המשא ומתן אנחנו אולי משני צידי השולחן, אבל ברגע שנחתם ההסכם ,אנחנו באותו צד. אנחנו שותפים למשימה עד האכלוס. בסוף, התחדשות עירונית היא קודם כל פרויקט חברתי ואנושי, ורק אחר כך פרויקט הנדסי."
לקראת הוועידה להתחדשות עירונית, מה המהלך האחד שיכול להזיז את השוק בטווח הקצר?
"ודאות תכנונית וראש פתוח של הרשויות. הן חייבות להפסיק להיכנס ליזם לכיס על כל מטר ולהבין שהסיפור הוא לא 'כמה היזם מרוויח', אלא כמה תושבים יזכו לממ"ד ומיגון. הלוואי שזו המלחמה האחרונה שלנו, אבל אנחנו חייבים להיערך למציאות שבה המיגון הוא הצלת חיים פשוטו כמשמעו. זה המסר שלי לוועידה: שחררו את החסמים, תנו לבנות – זה בנפשנו."
